??近期，上海网上房地产公布了33个项目即将入市地消息。
??其中不少楼盘在去年都有过开盘，并且取得了不错的认筹成绩。
??但是现在上海仍有不少项目仍在藏着掖着，迟迟没有入市，松江泗泾的格力项目就是其中的一个。
??泗泾格力项目仅靠泗水和鸣、9号公馆。
??其中，泗水和鸣去年两次认筹成绩一次比一次好，今日更是开启了第三次认筹。
??（▲泗水和鸣认筹成绩图）
??而9号公馆在去年开盘后更是火速清盘。
??（▲9号公馆认筹成绩图）
??格力项目与这两个项目距离不过数百米，照理说开盘后销售成绩应该并不会差太多，那么项目为什么至今还有取证开盘呢？
??2016年，格力格力以19.65亿拿下了泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块，楼板价37674.7元/㎡，溢价率109%。
??同年只有融创拿下的泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块溢价率比他更高。该楼板价38291.33元/㎡，溢价率111.62%，融创花了近30.5亿。
??从当年的泗泾板块的土拍走势来看，从2016年以后土拍拿地价格应该会更高，进而导致房价上扬，但是所有人都没想到故事会走向另一个方向。
??从上表可以看出，到2019年起泗泾的土拍楼板价腰斩，而2020年泗泾的均价也不过就是4.5万/平左右，此次取证的泗水和鸣备案均价则在46354元/平。
??格力如果以这样的价格入市，远远支撑不起当初拿地的成本。
??除了项目在拿地价格上的失算之外，另一个原因就是户型了。
??格力泗泾项目社区总体以塔楼为主，外立面采用大面积玻璃、铝板及纤维水泥板，阳台采用钢结构吊台承重等，建筑的美观性无需多言。
??同样是因为塔楼的设计，项目在户型采光、通风等地的设计就要牺牲很多东西了。
??网传户型图一览：
??▲54.47平户型图
??▲70.78平户型图
??▲105平户型图
??▲75平户型图
??这样的户型目前只能在看起有些奇奇怪怪，大多都是在市区内的旧改项目中可以看见。虽然小面积可以加大对于刚需购房者的吸引力，但是泗泾在上海本就属于价格洼地，吸引力能有多大还是个未知数。
??而且这些户型本身就有着不小的缺陷。
??就拿54.57平米1房1厅1卫户型来看，这样的户型设计很像酒店风格。
??很明显该户型不是正南，在采光方面也差强人意，只能有半天不错的采光；同时户型不方正，无法充分利用空间，且卫生间还是暗卫，对于湿气和异味都无法迅速排出。
??这样的户型明显比较适合单身人士，但是在泗泾这样的受众能有多少呢？
??松江泗泾在郊区板块中可以说非?；鹑取Ｒ酪惶踔蓖ㄐ旒一愕?号线加持，房价相对来说还算是价格洼地，同时板块内不少品质新房都已经交付了，这些对于刚需购房者来说都有着很强的吸引力。
??格力泗泾项目距离轨交9号线泗泾站也不过1公里，实打实轨交房。围绕着泗泾地铁站，还分布有三湘商业广场、保利悦活荟以及绿地云天坊等商业，生活商业氛围也很浓厚。
??可以说一条9号线带起了整个泗泾板块，但是这也就意味着泗泾还是个所谓的“睡城”。
??最近公布的五大新城来看，未来松江新城将引入包括智能制造、电子信息、旅游影视、生物医药、工业互联网等产业，而且松江还有G60科创走廊这一国家战略布局。
??只是目前来看，泗泾要形成产业集群还需要一段时间。
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